摸清需求家底是房地产调控的关键

锐观察

周雪松

见到苗乐如那天，和他聊起北京房地产市场，我心中一直有一个疑惑，北京到底有多少房子？他没有正面回答我，而北京市也从来没有公布过这方面的统计数据。苗乐如先后担任过北京市国土房管局局长、北京市建委副主任兼北京市住房制度改革办公室主任，后转任中国房协副会长兼秘书长及北京市政协城建环保委主任。照理说，苗乐如是应该知道北京有多少房子的，即便不方便对外透露，也应该是位知情者。至今，这个问题一直是一个谜。

虽然苗乐如没有正面回答我的问题，但我旁敲侧击还是知道了一个大概。根据链家近来调查得出的结论，北京市大概有750万套—760万套房子，也就是说，按照北京市的常住人口，平均大概三个人一套房子。如果按照三口之家一套房来估算，这些房子基本够北京所有家庭居住了。苗乐如说，750万套—760万套这个数据，应该跟北京市住房总量比较接近，但他并不认为北京的房子就够了。

苗乐如和我说，就算一个家庭有了一套房，可不可以有第二套房？他对此不予评判，把这个问题抛给了我。我想这个问题根本不值得探讨。而他却把关于楼市需求的核心问题提了出来，留给大家去讨论。实际上，这岂止是关于第二套房的问题，很多家庭现在都已经有第二套房了，有的家庭还有第三套、第四套房甚至更多。只有一套房子的想买第二套，有了第二套的想买第三套，有了第三套的还想买……“需求”似乎是无止境的。苗乐如还说，北京房地产市场是一个“供给有限”而“需求无限”的市场。

谈到房地产市场，我们需要准确界定“需求”一词的含义。准确地说，我们平常所说的“需求”绝大多数时候的真正含义是需要，只有当这种需要具备了购买能力同时满足相应的条件，才是经济学意义上影响市场价格的需求。

从需要的角度来说，当前房地产市场面对的这种潜在需求还是非常庞大的，且中国人的观念中，房产多多益善。有了第一居所之后，接下来，人们面临的是住更大的房子和更好的房子的问题。就像人们喜欢豪车一样，对豪宅也有强烈的渴求。在我看来，中国每个家庭平均拥有两三套住房是比较合理的，但现在总体上我们还没有达到这种水平。同时，我们也应看到，中国人投资房产的需求也是巨大的。所以伴随中国经济的发展，中国房地产市场还有很大的发展空间，价格还会继续上升。

曾经有专家认为2014年中国房地产供需已经达到高峰，但事实上我们看到2016年再次刷新了纪录，我相信只要我们的经济稳步向前发展，还会创造新的纪录。不过，我们还是要对房地产市场时刻保持高度警惕，认真着手解决制约房地产市场健康和可持续发展的所有问题。

其中，首要的问题就是要弄清中国到底有多少房子，对房产总量、房屋状态以及分配状况有比较全面准确的掌握，这是做好房地产调控的基础。现在不仅北京人不知道北京究竟有多少房产，全国也是如此，没有这方面的准确数据，不掌握房屋总体状况，我们就无法制定科学合理的发展规划与调控政策。

回到需求的问题上来，我觉得当前中国的房产潜在需求仍可能超乎我们的想象，问题是要遏制投资投机需求，限制不合理需求，防止上涨过快形成巨大风险。中国人多地少，因而无法满足所有房产需要，所以只能优先满足合理需求。从总量上来说，平均达到一个家庭两套以上的时候就要更加关注不合理需求，房产分配的不均衡性问题尤其要引起重视，公平问题解决好了，才不会出现大的问题。

北京作为中国的首都可以率先垂范，就像苗乐如所说，北京房地产市场供需矛盾突出，情况复杂，正是因此，我们更应该做好调查摸底和市场调控，遏制投资投机需求，限制不合理需求，只有这样才能使房价在合理区间运行，也才能保持房地产市场健康发展。

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