社科院：房价收入比超过9:1房地产对经济增长贡献已得不偿失

长久以来，作为国民经济重要的支柱行业，高度繁荣的房地产究竟是经济发展的毒药还是解药，始终是社会各界反复讨论的话题。一方面，房地产开发投资对经济增长的贡献多年基本维持在10%以上，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重过去20年间也一直在15%以上；而另一方面，房地产业的高回报吸引了大量社会资金和银行贷款，对其他产业，尤其是制造业又产生了明显的挤出效应。

日前，中国社科院财经战略研究院发布了最新研究成果《中国城市竞争力报告No.17:住房，关系国与家》。主题报告指出，尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。而在许多房价收入比过高的一、二线城市，楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

“(房价收入比高企)从对经济增长的影响看不利于稳增长，不利于调结构，对防风险、惠民生就更加不利。”报告主编、中国社会科学院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，确保“房子是用来住的”，稳房价稳地价稳预期，坚持调控不动摇非常重要。

房地产对经济净贡献拐点已至

研究发现，房地产与经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。

从拉动经济的“三驾马车”来说，除了进出口，房地产对投资和消费都产生了巨大的影响。投资方面，房地产对投具有拉动效应，指的是房地产投资会通过产业关联效应来扩大全社会的固定资产投资；同时也有挤出效应，因为房地产投资提高往往意味着房地产市场过热，而高房价会通过成本效应导致其他产业固定资产投资下降。

消费方面，房地产消费的拉动效应主要指财富效应，即当房价波动时，居民财富存量发生变化，从而直接影响居民的消费数量与结构；不过，房价上涨也会导致居民购房或租房成本上升，从而在既定收入约束下减少其他消费，因而挤出效应凸显。

随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大。经验研究发现，负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右，当房价收入比超过9后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。而经过课题组测算，按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3，已经超过了临界点。这意味着，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

一二线城市挤出效应明显

研究还显示，北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点，上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。

而根据此前易居房地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》，四个一线城市中房价收入比最低的广州也有17.5，杭州、南京、石家庄等二线城市都超过15，三线城市中温州、莆田、芜湖、宜昌等也超过9。

“这些城市的房地产已经对消费和投资产生比较严重的挤出效应，如果不是这个原因经济增速(具体是非房地产的投资和消费)可能还会更高。”倪鹏飞指出，这些一二线城市肩负着率先“调结构”的重要任务，房价过高无疑不利于这一任务的完成。

报告指出，随着房价的提升和增速的加快，企业被迫需要在产业升级和产业转移之间做出选择。一部分有能力创新的企业选择通过产业升级来提升回报和覆盖成本，另一部分企业则只能选择退出高房价的市场，将产业转移到低房价的地区，形成产业转移。实证显示，房价每提高1%，进入该地区企业的全要素生产率提高了0.139%，而退出该地区的企业则下降了0.024%。当前大部分城市的房价增速已突破拐点，很可能导致当地企业的全要素生产率下降。

因此，倪鹏飞建议加快建立促进房地产健康发展的长效机制。无论房地产税对房价的影响如何，都应该抓紧做好推出的各项准备，一举实现结束土地财政转向现代税收财政的根本目标。在具体措施上，推出的过程中可以根据市场的反应谨慎操作，如果影响大就是好的工具，可以慢一些轻一些，反之则可以快一点重一些。

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