金地集团“借新还旧”：拟发债融资110亿元权益销售占比低屡被诟病

(记者 王子奇)上交所2月11日发布的信息显示，金地集团公开发行的2020年公司债券项目状态变更为“已受理”。

此次金地集团发行债券的品种为“小公募”，拟发行金额为110亿元，期限不超过20年(含20年)，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

中国网财经记者注意到，这是今年以来向上交所递交的公司债募集说明书中，唯一一家债券期限拟不超过20年的品种。融侨集团、碧桂园、龙光控股等拟发行的公司债券，期限均为不超过10年。

总负债接近2500亿元

至于所募资金用途，金地集团在募集说明书中提到，将用于偿还到期债务或到期/回售的公司债券，同时保证资金不进入证券、期货市场等国家规定禁入领域，不用于购买土地，不转借他人。金地集团还表示，该安排可以在一定程度上优化公司财务结构。

那么，金地集团目前的财务状况是怎样的呢？在募集说明书中，金地集团提到了资产负债率较高、有息负债金额较大等一系列风险。2016-2018年及2019年9月末，金地集团的资产负债率分别是65.43%、72.13%、76.12%和76.42%，处于较高水平。金地集团表示，较高的资产负债率可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。

截至2019年9月底，金地集团的总负债为2458.36亿元，与2018年底数据相比增加了340亿元。随着公司开发规模的持续扩大，公司未来借款金额还可能继续增加，如果销售回款、融入资金等现金流入的时间或规模与借款的偿还安排未能合理匹配，则公司可能面临一定的偿债压力。此外，借款成本的增加也可能对公司的盈利水平带来一定影响。

此外，金地集团经营活动现金流量净额波动较大。2016-2018年及2019年1-9月分别为170.82亿元、-69.89亿元、-18.28亿元和-2.71亿元。

权益占比低于70%

从自身“造血”能力看，金地集团2019年累计签约金额2106亿元，同比增长29.74%，可以说是实现了此前定下的“冲击2000亿元”的目标。不过，与昔日地产界“招保万金”的其他三家相比，金地集团还是有些掉队，毕竟万科和保利的销售金额都超过4500亿元，招商蛇口的销售金额也在2200亿元以上。

中国网财经记者还注意到，金地集团的销售规模，大部分是靠大量合作开发项目撬动的。

克而瑞披露的数据显示，2019年金地集团全口径销售金额为2106亿元，而权益销售金额仅为1305.8亿元，权益占比62%；2020年1月，金地集团的全口径销售金额为111.3亿元，权益销售金额为57亿元，权益占比51.2%。值得注意的是，年度全口径金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。

从土地储备来看，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。而2018年全年的新增土储中，金地集团的权益占比仅为45%。

有业内人士表示，在规模快速扩张中，大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，长期销售权益比例太低，并且总土储资源不是非常充足，或将导致业绩与营收规模的增长乏力，而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降，都可能降低外界资本对企业的前景预期。

由于合作开发项目过多，金地集团在2019年三季报发布时还被业内质疑“赚钱能力欠佳”。2019年三季报显示，金地集团报告期内营收425.32亿元，同比增长26.9%；但归属于上市公司股东的净利润为54.25亿元，仅同比增长3.41%；归母净利润与上年同期相比更是下降了10.6亿元，可谓是“增收不增利”。

安全事故及质量投诉不断

金地集团规模快速扩张的同时，安全事故频发，房屋质量投诉不断。据央视新闻2019年12月27日报道，浙江义乌的在建楼盘“西江雅苑”，多幢建筑的不同楼层均出现了严重的质量问题。比如“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”、“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”等。据了解，西江雅苑的开发商是义乌市中梁创置业有限公司，实际控制人合作方为金地集团与中梁地产集团。

2019年一季度，金地集团旗下地产项目20天内连续发生两起死亡事故。2019年2月25日，江苏省苏州市金阊区苏地2017-WG-29号地块工程发生高处坠落事故死亡1人。该项目建设单位为苏州金安悦房地产开发有限公司，后者系金地集团子公司；同年3月13日，湖北省武汉市硚口区红星村城中村改造K3地块(金地悦江时代K3)二期发生高处坠落事故，死亡1人。

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