机构：明年全国房地产市场销售将量价趋稳开发投资额仍面临下行压力

日前，中国指数研究院发布《中国房地产市场2022概要amp2023展望报告。

报告认为，2022年，房地产政策进入全面宽松周期在房住不炒总基调的指引下，监管层多次出台利好政策从支持需求到支持企业，政策力度不断加大，同时也是当地城市的政策释放空间

中国指数研究院监测数据显示，2022年已有超300个省市出台近千条政策，达到最近几年来的峰值政策力度进一步加大，需求端政策频频优化，多地房贷利率达到历史低位11月，多项重磅政策落地金融16条允许房企债务展期，加大融资支持力度后续商业银行积极跟进实施金融支持第二支箭和第三支箭相继落地，总体政策呈现出落地快，范围广，规模大的特点

前11个月，百强房企销售额同比下降42.1%。

从市场情况看，2022年1—11月，根据中国房地产指数体系百城价格指数，100个城市新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄2.4个百分点，全市100套二手房价格下降0.55%。

报告指出，下半年以来，受市场下行压力，居民购房预期减弱，房企打折促销等因素影响，房价持续下行到11月份，百城新建住宅价格已经连续5个月下降，超过半数城市价格下降100个城市二手房价格连续7个月下降，四分之三城市价格下降1—11月，重点百城新建商品住宅成交规模同比下降36.7%尽管需求侧政策不断优化，但多地疫情反复，频繁断供事件等意外因素导致房地产市场修复不及预期，年末市场表现未见起色

土地市场方面，由于房地产市场持续调整，房企资金压力较大，政府推地和房企拿地意愿不足全国300个城市住宅用地供需两端明显萎缩，绝对规模降至最近十年同期最低水平成交楼面价结构性小幅上涨，拍卖退出率仍处于高位，土地底价成交占比继续上升民营企业拿地意愿不足第二批中央国企之后，地方国资拿地量逐批递增，触底反弹现象明显

从房企的角度来看，更加明显2022年1—11月，百强房企销售额同比下降42.1%，16家房企业绩超千亿，同比减少16家，总拿地同比下降50.5%，头部企业投资聚焦核心城市，加强城市和区域的深耕，房企融资规模同比下降近50%，成本略有上升，新政下融资蓄势待发

明年全国房地产市场销售将量价稳定。

展望2023年，中国手指研究院的报告显示，中央将继续坚持房住不炒的基调供需两端政策还有进一步优化的空间，政策力度有望进一步加强核心一二线城市，尤其是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购，认房又认贷等方面有望继续调整，企业合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通，企业资本金有望得到改善，保交房仍是重点，专项贷款和配套资金加快推进，有望取得更实质性进展，共同促进购房者预期改善

在此背景下，根据《中国房地产行业中长期动态模型》分析，中国研究院预测，2023年，全国房地产市场将呈现销量和价格趋稳，新开工面积调整态势难以改变，投资继续下降的特征需求方面，乐观情况下，我国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增速可能有限，中性情况下，商品房销售面积可能与2022年基本持平，在悲观的情况下，市场预期和信心没有明显恢复，商品房销售面积继续下跌，跌幅约为3.6%

在供给端，一方面，新开工受到销售端复苏节奏的制约，另一方面，近两年土地大规模收缩，企业资金压力大，可售库存规模高等因素也拖累了新开工规模2023年，新开工面积可能会继续下降投资方面，新开工的收缩和土地购置费的持续下行仍将制约开发投资的回升伴随着保交房政策的持续发力，竣工面积有望逐步改善，这将进一步支撑开发投资2023年，房地产开发投资仍将面临下行压力

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