公募REITs常态化发行迈出关键一步首批4单扩募项目更新“进度条”

首批4单公募REITs扩募项目更新“进度条”。4月19日，博时基金、中金基金、华安基金、红土创新基金等4家基金管理人，分别发布以通讯方式召开公募REITs基金份额持有人大会的提示性公告。会议审议事项主要为扩募及新购入资产，此外部分会议审议事项还包括引入战略投资者、延长基金合同期限等。

进入实质性阶段

“根据扩募发售对象的不同，公募REITs扩募分为向原持有人配售、公开扩募、定向扩募等三种方式。扩募的定价需要权衡REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑REITs的二级市场价格等因素。”博时蛇口产园REIT基金经理刘玄对《证券日报》记者表示，扩募定价对于拟新购入资产的范围、交易价格或价格区间、定价方式或定价依据以及其他相关内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障基金份额持有人的相关权益。

根据相关公告，中金普洛斯REIT本次扩募拟发售金额不高于18.53亿元且不低于18.21亿元，拟发售份额上限为4.58亿份；华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元，拟发售份额上限为4.85亿份；博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13.478亿元，拟发售份额不超过5.768亿份；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元，拟发售份额上限为1.6亿份。

“此次博时蛇口产园REIT扩募项目资产类型涵盖了科研生产用房，在资产类型和区域上提升了博时蛇口产园REIT底层资产的分散度。”刘玄介绍，在项目的运营管理模式上，仍延续由外部受托运营管理机构提供运营及物业管理服务的模式。

中金基金相关负责人告诉《证券日报》记者，中金普洛斯REIT本次通过扩募再次置入优质资产，将提高公募REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经营活力。同时，拟新购入的3项基础设施资产是对基金已持有资产覆盖区域的补充，有利于拓展本基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，同时有利于提高基金的投资分散性、运营稳定性，争取实现资产增值。

在上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平看来，首批4单公募REITs扩募项目主要集中在产权类公募REITs上，包括2单仓储物流项目、2单产业园区项目。本次REITs扩募资产运营稳定，且均为优质资产，扩募项目的落地为REITs市场发展打开新空间，将推动未发行REITs的管理人积极发行REITs产品，从而使市场步入新REITs发行和存量REITs扩募共同发展的新阶段，有利于加快存量资产盘活和增量资产建设，提升基础设施投资水平，推动行业高质量发展。

谈及首批REITs扩募项目落地的意义，刘玄认为，这是进一步推动公募REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，体现出REITs具备较强的成长性以及能够合理扩大有效投资的市场价值。

积极储备优质项目

除有序推进公募REITs扩募工作外，多家基金管理人还持续提升REITs的主动管理及项目运营能力，积极储备优质项目。

刘玄介绍，博时基金高度重视公募REITs业务的发展，积极搭建投资及运营人才梯队，持续进行专业化培养，打造REITs核心竞争力。目前，博时基金正在推进多只REITs项目，总规模逾百亿元，涉及园区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等多类资产。

中金基金也有多只储备公募REITs项目处于申报阶段。中金基金相关负责人表示，“未来，中金基金将继续加强REITs领域的投入，聚焦打造业内领先的基础设施投资与运营团队，积极参与REITs创新实践，致力于实现资产持续稳健运营，探索不同类型优质基础设施资产的扩容、扩募。”

受访专家普遍认为，扩募将给整个REITs市场生态带来深刻影响。孙桂平表示，公募REITs扩募，一是有助于REITs规模增长，提升产品流动性，进一步增强REITs对机构投资者的吸引力；二是有助于运营稳定性，通过扩募提升REITs持有基础设施资产的分散性，降低某一资产出现经营风险对整个REITs产品的影响；三是有助于REITs做大做强，充分发挥REITs作为基础设施专业运营平台的功能，最大程度体现基础设施资产市场价值。

孙桂平认为，“未来同类型公募REITs之间的长期表现将存在一定分化，优质资产将越来越向更好的REITs管理人集中。”

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