引入600亿元战略投资恒大净负债率降低四成

11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，共引入第三轮投资600亿元，高于此前公告300亿元至500亿元的规模。

据介绍，此次引入的战略投资者当中，正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。其中山东高速此前曾经投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。

近年来，大型房地产企业规模化发展速度空前，相对应房企普遍的高负债率也饱受诟病。2017年开始，恒大方面开始多举措降低负债。此次引入600亿战略投资后，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成。综合来看，在引入1300亿战略投资及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末已经下降超过六成。

据恒大方面介绍，自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”发展模式转型，核心就是大幅降低负债率。

业内分析认为，随着恒大完成三轮合共1300亿战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿远超市场预期，“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。

除了引入战略投资者，恒大在其他方面的措施也在同时发力，共同推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%至10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

值得一提的是，针对外界关注的“永续债”问题，今年年初，恒大宣布将在年底前赎回2/3永续债。事实上，公司在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿的永续债，提前超额完成目标，也释放了近百亿股东利润。

此次引入第三轮600亿战略投资后，德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国内外大型机构纷纷发布研究报告，认为恒大引战力度超出预期，将大大提升公司的盈利能力并大幅降低负债率。基于恒大强劲的发展预期，各大机构均认为恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润新承诺，给予恒大买入评级，并上调目标价至42港元。

花旗银行发布恒大研报，称恒大成功引入第三轮600亿战略投资资金超出预期。报告认为恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的，花旗的信心来自于公司的强劲销售（2014年-2017年，年均57%复合增长）、可持续的高利润（30%以上毛利和15%以上净利）、以及大幅节约利息支出。

同时，花旗指出此轮引战略投资中，“引战前”和“引战后”恒大地产的估值分别为3650亿元和4250亿元，较第一二轮后估值的2680亿元大幅提升，且中国恒大除了控股63.46%恒大地产外，仍然还全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。

摩根士丹利执行董事、中国房地产主管林镇鸿更新发布恒大研究报告，报告认为恒大引进第三轮战略投资者大大超出预期，引战额度和利润预期均大大提高，这将使公司净负债率从2017年中期的240%急剧下降至151%。

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