行业集中度持续提升龙头地产股有望强者恒强

5日，房地产板块(中信一级)走势相对抗跌，微跌0.16%，板块内华夏幸福、中粮地产等涨幅超5%，建科院、世荣创业、中南建设等个股涨幅也较为显著。总的看，自11月下旬以来，地产板块呈现区间震荡，板块机会还是以个股为主。

分析指出，地产板块估值虽较前期低点有所修复，但仍处于历史底部区间。预计板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量博弈下，呈现震荡向上趋势。

销售增速继续放缓

11月30日，克尔瑞发布2018年11月房地产公司销售排行，万科单月销售年内首次排名第一，实现销售金额566亿元，碧桂园、融创紧随其后，实现单月销售额分别为530亿元、450亿元。11月单月销售过百亿房企达25家，较去年同期多增7家。

总体来看，11月主流50家房企单月销售金额6905亿元，同比增长21%，1-11月累计销售金额69527亿元，同比增长36%。11月主流50家房企销售面积为5209万方，同比增长13%，1-11月累计销售面积为51612万方，同比增长33%，较前值下降2个百分点。

分析指出，11月市场成交继续走弱，但主流房企销售环比回升，同比涨幅继续收窄，主要原因：一是目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略；二是去年年末市场成交逐渐升温，基数走高导致销售同比有所下行。

“2019年需求将处于持续探底的过程，其中一线以及强二线销售量价将稳中有增，而棚改货币化效应减弱以及购买力制约下，弱二线以及三四线销售将延续回落趋势。综合来看，预计2019年全国商品房销售面积同比降7%，销售金额下滑5%。”广发证券行业研究指出。

关注头部企业

在地产行业景气度下行中，龙头企业销售额却延续高增长态势，板块集中度持续上升。在此背景下，该如何配置地产股？

广发证券表示，从历史经验看，销售转负且政策没有明确宽松信号之前，基本面的持续恶化将对板块形成压制，当然低估值且具备业绩保障的龙头具备超额收益。而销售见底之后则关注低估值的销售弹性品种。在当前位置，继续推荐龙头房企，理由有三点。首先，龙头房企具备低估值优势；其次，2018-2019年业绩增长具备确定性，业绩的防御性较强；最后，杠杆能力以及周转效率保障了销售的持续成长性。

东北证券认为，行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企2019年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快，龙头房企销售仍有望保持10%以上的正增长。业绩结转仍有保障，有望保持稳健增长，相对配置价值凸显。龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势，把握土地投资的节奏，在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖，将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期，购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高，大浪淘沙，“良币淘汰劣币”，中小房企加快退出市场，管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。

(文章来源：中国证券报)

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