香港中环超甲级写字楼租金飙升近10%中资机构为主力租客

1月9日，感恩梁行公布数据显示，2016年中环12幢超甲级写字楼的租金全年升幅达到9.6%，大幅抢先于其他非核心区域，致使一些跨国企业面临陆续飙升的租金，陆续迁出中环等核心肠段。

“中资机构今年将持续聚焦于中环超甲级写字楼，而一些重视本钱控制的跨国企业则会持续向非核心区搬家。如今中资机构在中环的租赁需求并没有放缓的迹象，估计今年租金将有3-6%的升幅。”感恩梁行香港董事总经理萧亮辉对21世纪经济报道表示。

中资机构抢占中环超甲级写字楼

事实上，最近几年来中资机构已经成为香港甲级写字楼市场的“中坚力气”。

“一些中资银行、保险公司、财富管理机构依然在中环积极扩大，他们主要的目的是一些地标性超甲级写字楼，好比国际金融中心、邃古广场、友邦金融中心等。”感恩梁行香港写字楼部代理服务高等董事阮仲贤透露。

他表示，以2016年第四季度为例，华融集团在邃古广场承租了3.2万平方呎（呎即英尺，下同；1平方英尺约合0.11平方米）的写字楼面积，旗下子公司华融海外则在友邦金融中心租下了1.36万平方呎。渤海银行、海银财富控股则分别在国际金融中心、邃古广场承租了过万平方呎的写字楼。

依据感恩梁行的统计数据显示，去年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方呎的面积，其中65%位于中环。去年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方呎，其中60%为中资机构，而2015年的比例仅为31%。如今，边疆企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%，对比2011年的8.6%显著增加。

同时，萧亮辉指出： “对比三年前，中环甲级写字楼的租金水平升幅达到20%左右，这些企业需求重新预算运营本钱。”

去年下半年，汇丰银行在位于铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌以紧缩办公租金本钱。摩根大公则在去年第四季度在九龙东的海滨道领展项目承租了22.5万平方呎的写字楼面积，并将现有疏散于旺角、沙田、港岛东等多个办公地点进行整合。

仲量联行在2016年12月8日公布的报告显示，香港的甲级写字楼租赁本钱远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每年每平方英尺租金为302美元，对比之下伦敦西区为197美元，纽约中城区为194美元。

港府1996年来初次再推中环商业土地供给

而跟随中环商业写字楼租金飙升，时隔二十年，香港政府再度在中环推出商业地皮，激发市场热议。

香港政府2016年12月29日公布，今年第一季度将推出3幅商业用地投标出售，其中以中环美利道地皮最受市场关注。该地块位于中环美利道，可建总楼面约46.5万平方呎，如今用处是停车场，占地约3.1万平方呎。

“该项目的地位非常具有吸引力，信任会吸引很多发展商或财团加入。但全部项目相当于40多万平方呎的甲级写字楼，一些边疆中资机构假如从用家的角度参加投资，期许建成后自用的机遇不大。”萧亮辉向21世纪经济报道记者表示。

市场人士指出，这是香港特区政府自1996年来初次在中环推出商业土地供给，因为该地块位于中环核心商业区，势将吸引众多边疆和香港发展商参加竞标。同时，落成后的写字楼租金水平有希望成为该区写字楼租金的新标杆。

但是，如今市场对该地块的估值差别很大，介于83.7亿港元与176.7亿港元之间不等，折合每平方呎楼面地价1.8万港元至3.8万港元。

商铺租金逐步企稳

另外，跟随边疆游客赴港“血拼” 热潮衰退，香港核心购物区铜锣湾、旺角等纷纷出现了为数很多的空铺。

“铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等一线铺租在过去两年经历了长时间的调整，致使核心零售区的店铺类型出现变化，租金在去年年末开始稳固下来，临时看不到大跌或大升的迹象。”感恩梁行实施董事林应威表示。

去年全年边疆访港游客同比下滑5.1%，对比2015年3%的跌幅有所扩展。这对香港经济支柱之一的零售业的打击可谓卓有成效。去年前十一个月整体零售额同比下跌8.6%，远远落伍于过去十年9.1%的平均增幅。

“自2016年第四季季度开始，一线零售区的空置率有所改良。今年一线铺租有希望开始稳固，上半年的调整幅度将在5%之内。同时，因为消费形式转向民生类商品，零售商及投资者如今都聚焦一些非核心区如屯门、元朗等的民生类商铺。” 林应威指出。

事实上，铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等这些黄金地段的地铺租金最近几年来已有大幅调整，“对比那些一线商场，这些地段的地铺生意动摇较大，所以租金在2014-2016年下跌幅度分别达到22%、15%、18.4%，如今业主在新租约或续租时通常有30%-40%的议价空间。”仲量联行商铺部主管陈耀呎表示。

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