错过它，将与京西无缘！

以天安门为中心来看，自公主坟向西的区域，商业发展相对滞后，相比东部的太古里、世贸天阶等为代表的体验式商业火热，京西区域则缺乏类似商业项目的代表。且西部商业的时尚度、消费实力与东部或中心城区也有一定的差距，多以满足家庭生活消费需求，特色化商业明显不足，京西商业亟待变革。

而就在不久前，华远地产(600743,股吧)与大悦城携手宣布，两家合作的首个项目石景山大悦城落地石景山区苹果园交通枢纽区域。其总建筑面积约22万平方米，打造大型的商业综合体。

在此之前，龙湖地产也进军京西板块，择址西长安街沿线，以天街系的产品格调打造商业综合体。两大商业综合体的进驻，势必给京西商业板块带来全新的格局，西部商业价值也将不断攀升，对于眼光锐利的投资者，自然会发现京西商业价值，而石景山的大悦城与长安街延长线上的龙湖天街，哪个更值得投资入手呢？

商业是位置决定命运的投资品，一街之隔，商业截然不同，因此投资商业一定是位置为大，石景山大悦城项目位于苹果园公交枢纽，龙湖天街则位于西长安街上，众所周知，长安街是世界级的商业金融轴，其商业影响力及抗风险能力稳居榜首，因此相信龙湖天街的落定，将成为京西的领路者。

而除了位置外，人流、消费实力也相当重要，石景山大悦城位于交通枢纽，大型的公交枢纽一定会有人流的保障，但并非直接接驳，因此人流相对分散。消费者多为公交换乘或周边居民，消费实力相对有限。龙湖天街有三条倒流保障，S1号线上岸村站直接接驳天街，人流从地铁站内直接引入综合体内，规划中的R1号线预计将在上岸村设置换乘站，又将带来大量客流，西长安街开通后约25分钟直接抵达天安门，消费人群以门头沟常驻30万人口及交通倒流客户为主，具备各种层次消费能力人群，虹吸式地铁倒流及多层次的消费群体，给龙湖天街一个运营的保障。

运营能力及入市时间对于投资者而言也是关注的重点，华远+大悦城联合体为首次联姻，运营商业项目，华远地产以住宅为主营，商业涉足相对较少，而大悦城为商业老手，因此联合开发，依托大悦城的运营能力，相信石景山大悦城或将成为北京（楼盘）大悦系的又一产品，而具体开发节点尚未公布，因此投资节点仍不可预期。龙湖天街的运营团队则为龙湖地产，天街系产品在全国已经成功运营24座，北京2座，分别为大兴天街及长楹天街，两座天街日均客流量约5-6万人次，盈利的保障。并且龙湖将在房山及京西长安街沿线分别启动第三、第四座天街，完成战略布局。除此之外，京西长安街上的天街预计9-10月正式亮相，有可售型商铺产品，与投资者共赢京西商业价值。

未来的承租人群也是考量的必要因素，石景山大悦城所在的区域，如今已经具有老牌万达以及新晋的华熙live两个综合体，区域内是否仍存在大量的租赁需求有待考量，长期的租赁回报还是有一定的风险性。而龙湖天街是京西门头沟的首个综合体项目，区域内的高端及品质感的租赁需求一直不能被满足，此次天街的进驻，或将在短时间内形成租赁需求井喷，对于投资者而言需求就是回报的保障。

对于目前的投资者来说，最需要做的是把握好小周期，抓住土地发展红利并准确判断产品价值，做到精准发力实现更好的投资利润。

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