成交量价分化北京二手房怎么走

日前，国家统计局发布11月70城房价数据2021年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落其中，北京二手房价格在9月出现今年的环比首降后，已连续3个月呈环比下降态势按照市场通行的惯例，在没有出现政策明显放松或加码的情况下，月度成交价环比连续3个月同一走势，在一定程度上预示着行情已定在信贷企稳之后，连续3个月环比下降的北京二手房是否会逆势反弹还是冬天已定

新房促销加大分流

对于11月房价整体延续回落态势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强，另一方面，临最近几年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。

根据北京商报记者重点监控的区域也发现，东城，西城，海淀等本轮二手房成交下滑趋势出现前比较热门的小区，部分挂牌价在过去的3个月里确实出现了10%左右的下调，例如西城区的德胜片区，海淀区的蜂鸟家园等，部分区域的成交价格也出现也更大幅度的下跌，例如东城区的和平里等。为此，为规范行业自律，北京市，海淀区房地产经纪人协会发出行业内自律倡议，呼吁中介机构共同抵制以房养房的恶意竞争。同时，海淀房协结合过去一年的成交价格，发布了部分热点地区二手房交易参考价格。。

对于二手房市场的降温风险，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议监管持续关注:如果二手房交易不好，那么也会影响到二手房房东的房屋置换问题，进而引起一手房的房屋置换所以后续对于二手房市场的关注程度需要提高，包括银行信贷以及二手房房屋置换方面的金融服务

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，进入2021年11月，伴随着疫情卷土重来，线下销售受到影响，加上进入年底房企冲刺全年业绩的节点期，在三道红线重压之下，房企迫切需要回笼资金，为加速销售回款，房企纷纷加强营销力度，降价出售行为增多本月新房，二手房上涨城市数量持续减少，且均已经降至单位数，达近两年来的最低水平，与此同时，新房，二手房价格连续多月回落，降幅有增无减

12月成交数据至关重要

虽然成交量在10月出现了短时间的历史底部，但我们一线的交易其实从10月开始有反弹了北京某头部经纪机构负责人透露，从一线签约的反馈来看，10，11月的反弹量还算客观，目前还看12月的数据是否能够继续回暖才能判断本轮趋势大家感觉10月是个底，其实是网签滞后性导致的这位负责人透露，从自己公司的签约情况看，今年北京二手房的一线成交底部应该在8，9月，进入10月，伴随着信贷的企稳，市场议价空间的释放，交易已经率先反弹

根据此前机构提供给北京商报记者的数据，北京二手房成交量在3月达到顶峰，达到约2.2万套，此后成交量，成交面积一路走低7，8，9月北京二手房成交量分别为17082套，15379套，12145套，环比下降比例分别为7.3%，10%，21%今年10月，北京二手房成交量更是跌破万套但11月北京二手住宅成交量累计11851套，环比上扬26.9%，经历10月最低谷后，有了回升

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京二手房成交量的触底反弹原因主要有两点:一线城市需求旺盛，经过7—10月的快速下调后，市场部分购房者已经看到市场企稳的趋势，开始购房，二是最近信贷政策开始缓和，购房者可以开始正常交易整体看，伴随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳

市场底快到了

二手房价继续下调原因还是因为政策吧，当然政策见底了，我觉得市场底部也快了另外信贷有缓和的苗头，所以市场虽然还在跌，但跌的少了在张大伟看来

值得注意的是，近两个月来央行等主体多次为房地产市场发声，频频传递积极信号在前几天刚刚结束的中央经济工作会议中，对于2022年房地产市场的定调，除了坚持房住不炒的定位外，还首次提出加强预期引导，探索新的发展模式，同时会议罕见地没有强调三稳，而是着重强调了促进房地产业良性循环和健康发展当然，预计从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，到明年年初，房地产市场环境有望得到明显改善

放大到全国，从11月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为3个，比上月减少1个，持平城市4个，较上月增加2个，下跌城市63个，比上月减少1个从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格环比下跌0.37%，较上月扩大0.05个百分点，上涨城市平均涨幅为0.3%，涨幅收窄0.02个百分点从各等级城市来看，一二三线城市的二手住宅销售价格分别环比下降0.2%，0.4%，0.4%，除一线城市外，二三线城市跌幅均扩大北京，上海，广州二手房价均三连降，但是本月跌幅都呈现一定的收窄趋势，伴随着近期以来信贷环境有所改善，一线城市市场行情或将率先好转

对此，许小乐也表示认同根据贝壳研究院数据，贝壳50城10—11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现根据量在价先的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础在预期方面，12月以来贝壳50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角，珠三角区域重点城市预期改善相对更明显在政策层面，中央政治局会议，中央经济工作会议指出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，预计后期住房信贷环境将进一步改善，因城施策下可能有部分城市对首套房，改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力

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